Aktualisiert am: 17. September 2019

Wichtigsten Fragen bei der Wahl des richtigen Baunfinanzierungs-Anbieters?

  • Laufzeiten: Wie lange binden Sie sich an Ihre Finanzierung?
  • Eigenanteil: Wie viel Kapital können Sie einbringen?
  • Zinsbindungsfrist: Wie lange garantiert die Bank das Zinsniveau?
  • Sondertilgung & Kompletttilgung: Welche Kosten entstehen mir?
  • Nebenkosten: von Maklercourtage bis Grunderwerbssteuer
  • Anschlussfinanzierung: Wann lohnt sich die Suche?
  • Tilgungssatz: Wie setze ich Kreditraten richtig an?

Baufinanzierung Vergleich – ohne Eigenkapital ins Eigenheim?

Der Traum vom Eigenheim ereilt die meisten Menschen angesichts steigender Mieten irgendwann.

Nicht jedem Interessenten ist es vergönnt, langfristig Geld anzusparen. Die Suche nach Angeboten ohne Eigenkapital im Baufinanzierungen Vergleich 2019 ist deshalb nachvollziehbar. Der Baufinanzierung Rechner nennt etliche Angebote, die ohne größere Ersparnisse infrage kommen.

Zinsen und damit Kosten insgesamt fallen bei „Vollfinanzierungen“ höher aus. Ein zinslicher Aufschlag von 1,0 Prozent und mehr wirkt sich erheblich aus. Zumal die höhere Kreditbelastung später beim Thema Anschlussfinanzierung Spuren hinterlässt.

Was gehört zum Eigenkapital bei der Baufinanzierung?

Folgende Aspekte sollten berücksichtigt werden:

  • Kapital aus Fest- & Tagesgeld
  • evtl. Aktienbesitz
  • Bausparverträge
  • Immobilien- & Grundstücksbesitz ohne Kreditbelastungen

So erreichen Sie die empfohlenen mind. 10-20 % Eigenanteil vielleicht doch, um günstige Zinsen zur Baufinanzierung zu erhalten.

Welche Zinsbindung ist empfehlenswert?

Gehen Sie davon aus, dass die Zinssätze bald steigen, ergibt eine lange Zinsbindungsfrist Sinn.

Steigt das Zinsniveau, bleiben Sie als Kreditnehmer gelassen.

Sinken die Zinsen, entgeht Ihnen jedoch das Sparpotenzial.

Tipp:

Informieren Sie sich über aktuelle Zinsbewegungen.

10-15 Jahre sind üblich.

Längere Bindungsfristen gibt es ebenfalls. Derzeit ist ein Anstieg weitaus realistischer als ein erneuter Rückgang angesichts des historischen Zinstiefs innerhalb Europas. Deshalb raten viele Experten zu längerer Bindungsdauer – trotz der Zinsaufschläge.

Baufinanzierung: Anschlussfinanzierung wann planen?

Zum Ende der vereinbarten Laufzeit von meist maximal 25 Jahren gehört die Anschlussfinanzierung zum Standard für jeden Bankkunden. Sogenannte Forward-Darlehen helfen, wenn die Zinsen aktuell zu steigen drohen.

2-3 Jahre im Voraus sichern Sie sich so günstige Kreditzinsen. Auch hier rechnen sich Angebote trotz kleinen Aufschlags bei mehrjähriger Zinsgarantie. Bei hoher Restschuld und baldigem Ende Ihrer bisherigen Baufinanzierung ist der Vergleich der objektive Startpunkt für die Angebotsjagd.

Sondertilgungen und Kompletttilgung als Chance?

Ein größeres Erbe ermöglicht Ihnen vielleicht die vollständige Rückzahlung oder höhere Sondertilgungen.

Beides erlauben viele Anbieter aus dem Baufinanzierung Vergleich.

Bei Kompletttilgungen berechnen viele Banken eine Vorfälligkeitsentschädigung (VFE).

Liegt die restliche Laufzeit bei 12 Monaten aufwärts, erlaubt der Gesetzgeber bei Verbraucherkrediten eine Gebühr bis 1,0 %.

Übrigens:

Wer einen Neubau oder einen Kauf finanziert und Darlehen mithilfe eines Bausparvertrags vollständig tilgt, zahlt keine VFE. Gleiches gilt für Sondertilgungen mit Geld aus einem Bausparvertrag.

Bei kürzeren Laufzeiten sind max. 0,5 % zulässig. Wie viele Zinsen zahlen Sie in den kommenden Jahren noch für die Baufinanzierung und wie hoch fiele die Gebühr aus?

Sondertilgungen außer der Reihe lohnen sich ebenfalls. Denn auch sie reduzieren Restschuld und Gesamtkosten. Häufig begegnen Ihnen bei Sondertilgungen jährliche prozentuale Obergrenzen.

Welche Daten fragt ein Baufinanzierung-Rechner ab?

Hier kommen alle wichtigen Belastungen und Einkünfte zur Sprache.

Ganz gleich, ob Sie für die Baufinanzierung bzw. für das Annuitätendarlehen Sparkassen, Kreditinstitute oder Online-Banken um Angebote bitten: Die Daten fallen identisch aus. Diese Punkte fragen Finanzierer ab:

  • Immobilienkosten (komplett)
  • Eigenkapital
  • Darlehenssumme bzw. Darlehensbetrag
  • Gewünschte Zinsbindungsdauer
  • Tilgungsrate zu Beginn

Was Sie pro Monat ausgeben, wirkt sich auf die Rahmenbedingungen – insbesondere die maximale Kreditsumme – aus.

Die Produkte aus dem Vergleich stellen hier insofern eine Ausnahme dar, weil Immobilien über das Grundpfandrecht als Sicherheit dienen.

So rufen Sie trotz höherer Belastungen Gelder ab, für die Sie wegen der finanziellen Situation sonst kein grünes Licht erhalten.

Diese Ausgaben spielen eine Rolle:

  • Monatliches Einkommen
  • Mietkosten (samt Nebenkosten)
  • Unterhaltsverpflichtungen
  • Schulden aus anderen Finanzierungen
  • Andere regelmäßigen Kosten

Anhand der Fixkosten berechnen Sie eine praktikable Tilgungsrate. Wie viel Geld Sie bekommen, hängt nicht zuletzt vom Standort der Immobilie und dem Objektwert ab.

Baufinanzierung Vergleich: Bauzinsen knapp präsentiert

Bei wenigen Kreditmodellen spielt das Wissen um die den gebundenen Sollzins und den Effektivzinssatz eine derart zentrale Rolle.

Der Jahreseffektivzins stellt die entscheidende Größe dar. Er sorgt dafür, dass Sie Angebote miteinander vergleichen können.

Achtung: Die mit dem Neubau oder Immobilienkauf verbundenen zusätzlichen Ausgaben fallen bei der Immobilienfinanzierung nicht in den Bereich der Kreditnebenkosten

Aktuell (Stand: 05/2019) bewegen sich die Offerten aus der Top-10 im Baufinanzierung Vergleich beim effektiven Jahreszins zwischen rund 0,70 und gut 1,10 %

Unterschätzen Sie nie diese vermeintlichen kleinen Abweichungen. Mit einem Baufinanzierung Rechner finden Sie heraus, welchen Einfluss die Differenzen auf die Kosten haben.

Nebenkosten direkt mit einbeziehen?

Wer erstmals baut, verfügt meist nicht über das nötige Detailwissen und um die Bau- und Finanzierungsnebenkosten.

Denken Sie an:

  • Maklercourtagen beim Kauf
  • Architektenkosten bei Neubauplanung
  • Notargebühren
  • Grundstückskosten
  • Versicherungsprämien (z. B. Bauherrenhaftpflicht & Gebäudeversicherung)
  • Gebühren für die Grundbucheintragung
  • Grunderwerbssteuer
  • Handwerkerrechnungen

Die Grunderwerbssteuer variiert je nach Bundesland.

Als Bestandteil der Kaufnebenkosten liegt sie 2019 einmalig im Bereich von 3,5-6,5 %. Die Kosten für die Grundbucheintragung unterliegen keiner einheitlichen bundesweiten Regelung.

Erfragen Sie diesem beim zuständigen Amt. Alle genannten Kaufnebenkosten rechnen Sie im eigenen Interesse gleich mit in den Baufinanzierung Vergleich ein. So verhindern Sie, dass Sie später einen weiteren Baukredit benötigen, weil das „Kleingeld“ für die Folgekosten fehlt.

Baufinanzierung: Bearbeitungsgebühren extra?

Dieser Kostenpunkt entfällt seit einigen Jahren bei deutschen Baufinanzierungen.

Hier profitieren Verbraucher von einer Regelung der EU, die selbstredend auch für deutsche Kreditnehmer gilt.

Welche Unterlagen für Baufinanzierung Vergleich?

Wir fassen die wichtigsten Punkte zusammen, da Banken teils verschiedene Anforderungen stellen. Einkommensnachweise (Steuerbescheid, Rentenbescheid, Kontoauszüge), Schufa-Selbstauskunft und Angaben zu anderen Darlehen sind obligatorisch.

Droht Ihnen ein Insolvenzverfahren?

Kam es in den letzten 5 Jahren zu Pfändungen? Auch danach fragt die Bank. Bilanzermittlungen und Auszüge aus dem Handelsregister sind zwei Aspekte, die Selbstständigen vielfach als Bedingung begegnen.

Unterlagen zur Immobilie für ein Baudarlehen:

  • Kaufverträge
  • Grundbuchauszüge
  • Schätzungen zu Baukosten
  • Kostenvoranschläge
  • Baugenehmigungen
  • Grundrisspläne
  • Bau- und Bebauungspläne
  • Berechnungen zur Bruttogrundfläche und Wohn-/Nutzfläche
  • Versicherungsnachweise (Rohbauversicherung & Gebäudeversicherung)
  • Kalkulation der Wohnnebenkosten
  • Eigenleistungsübersichten
  • Objekt- & Grundstücksfotos

Denken Sie an alle Kosten und Unterlagen einerseits sowie Ihre individuellen Möglichkeiten auf der anderen Seite, finden Sie mit dem Baufinanzierung Vergleich 2019 schnell ein gutes Angebot.